资本加持 催生长租公寓发展新模式

近日，房地产上市企业陆续公布2018前两个月销售业绩。与此同时，多家企业宣布进军“长租公寓”战略计划。

3月6日，福晟集团在其战略发布会上表示，未来，集团将进入长租公寓和产业地产领域。在此之前，万科方面表示，万科的商业、物流、度假、长租等业务都是为未来做准备。

此外，今年1月底，合景泰富集团与中国建设银行股份有限公司上海分行签署合作协议。根据协议，建设银行上海分行将为合景泰富在住房租赁融资方面提供全生命周期的产品服务方案，并为承租个人打造便利、全面的租住服务体验，双方将建立多层次的合作模式。

合景泰富方面表示，2018年将重点打造长租公寓品牌项目“昕舍”。根据规划，其长租公寓项目计划在2020年达到全国3万间房，覆盖20个主要城市的目标。就布局而言，已经计划在北京、上海、广州等一线城市及南京等二线城市加快布局。

中国指数研究院相关负责人分析指出，随着国家大力建设推行房地产市场长效机制，租赁市场发展前景向好，作为行业新兴的细分市场，这片蓝海成为百强房企新的战场。万科、保利、碧桂园等百强房企纷纷布局长租公寓，百强房企之中已有超过30家布局长租公寓领域。

该人士指出，相比于传统住宅开发，长租公寓的现金回流速度慢、利润率较低，在初期规模化扩张阶段，房企利用自身在产品系列化方面的显著优势，通过推行产品线加快周转速度、降低开发成本，也有利于长租公寓运营企业抢占市场份额；而精确的用户划分结合多条产品线的搭建有助于房企多角度切入细分市场，与住宅产品系列起到协同发展、提升产品溢价的作用。

“房企在长租公寓的前期投入较大，而较短的包租期导致每年的装配成本摊销过多，运营的最初几年往往很难盈利，较为固定的租期模式并不利于空置率的降低”。上述人士指出，“在规模化扩张阶段，时间就是成本，灵活的租期模式可以有效降低空置率”。

值得一提的是，2017年大型房企在租赁项目的金融创新方面走在行业前端，保利地产发行的首单央企租赁住宅类REITs、招商蛇口发行的首单租赁住宅CMBS、龙湖冠寓发行的全国首单公募住房租赁专项公司债券、旭辉领寓发行的首单民企公寓类REITs。长租公寓的融资工具创新，不仅缓解了房企的资金压力，更为项目打通了退出环节，长租公寓行业得以形成完整的商业模式闭环。

同策咨询研究部总监张宏伟分析指出，从市场热度和政策信号来看，长租公寓是房企重要的转型领域；从运营模式来看，长租公寓的形式，避免了部分成本投入。另外，长租公寓还能满足原“类住宅”人群的居住需求。

他认为，房企投入长租公寓可能面临盈利模式的难题。不同背景的企业盈利模式也大不相同。目前，长租公寓收入来源还是以租金为主，其正面临着“微利或无盈利”的尴尬境地。从租金收益率来看，如果仅靠租金，长租公寓很难建立起长效的盈利模式。